事件概述：

7月21日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，积极稳步实施城中村改造，改善民生，扩大内需，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，结合好城中村改造与保障房建设，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励和支持民间资本参与。

根据住建部2022年规划，目前全国有超大城市8个(四大一线城市+重庆、成都、天津、武汉)与11个特大城市。2023年广州(超大城市)城中村改造投资目标2000亿元(已落地127个项目1000亿元)，青岛(特大城市)投资目标为175亿元，以此类推，2023年整体投资规模有望达到1.8万亿元，市场规模巨大。

事件点评：

城中村改造在珠三角地区具有较为丰富的实践经验，俗称“旧改”。以深圳为例，2009年后实施了数百个城中村改造项目。本轮开展的旧改与2018年之前的大规模棚改预计将有较多差别。棚改以三四线城市为主，货币化安置居多，而参考深圳经验，旧改主要治理一线城市城中村，以原地回迁为主。

相较于棚改，旧改实施难度更大，改造周期更长，通常一个旧改项目至少也要6年时间(前期谈判征收3年，后期建设回迁3年，平均8-10年)。政策且鼓励民间资本参与，而深圳旧改也大多以民企参与为主。主要原因是开发周期长，不确定性大，国企不愿意参与该类改造，但2015年后部分货币化安置比例较高项目则以国企参与为主(主要是国企资金成本较低，参与确定性更高的招拍挂更有利)。

住建部21年63号文限制了城中村改造就地安置率不低于50%，拆除比不超过20%。预计本次城中村改造政策货币化安置程度将较上一轮棚改有所降低，预计刺激力度将更为长期与温和。但本次政策尚未明确资金来源，后期也不排除参考棚改使用国开行PSL加速推进的可能性。

行业观点：

本次旧改政策利好高能级城市核心城区中，部分老城区存量资源的价值提升，一定程度上给予房地产行业特别是民营房企政策托底支持。政策力度进可攻，退可守（假设经济逐步复苏，退可依靠社会资金，翻新改造+保障性租赁性住房建设为主，温和拖底；进可参考棚改通过政策性贷款刺激）。但目前细则仍不明确，同时尽管历史上，旧改政策更利好民企，但目前民企资金链较为紧张，投资意愿不大，政策落地速度与力度仍需要观察。

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