政策——“房住不炒”将是相当长一段时间内的政策基调，此前监管政策更倾向于居民交易端，19年下半年以来随着各类限购、限售政策在各地基本全面执行，逐步转向对房企土地投资端的强监管。而经济复苏转弱放大了政策执行效果，房地产投资及销售数据下行超预期，调控政策顶部已初步显现。

销售——经济复苏转弱、限购政策加强、各地疫情零星复发等因素叠加下，7~8月新房销售持续下行，一二线城市销售去化率逐步下降至荣枯线下。但因房企20~21年拿地较为消极，新房库存仍维持在较低水平，且核心区位一二手住宅价格倒挂现象继续存在，销售均价仍表现坚挺。

拿地——继深圳，天津、青岛、长沙、上海、福州后，本周苏州、济南、杭州加入延迟集中供地城市，高监管压强下房企拿地意愿继续低迷。预计22城中除已举办第二轮集中供地的3个城市外，应均会延迟集中供地并修改条款。目前大部分集中拿地延迟到9月下旬，并通过不再竞自持，降低上限价的方式吸引房企拿地，已公布修改条款的城市普遍将拿地净利润率提升到5%~10%，行业拿地端基本面底部基本确认。

房企——房企在近一年来的“三道红线”等融资限制下资产负债表扩张能力大幅削弱，长期盈利能力与规模成长性降低，导致股价持续下跌，估值创下新低。近期调控政策出现见顶迹象，在过去高选择压下房企行为更为理性，高杠杆率企业风险得到缓释，汰弱留强下城市能级较高、土储成本较低、融资能力较强的龙头房企将更快实现基本面修复。目前行业龙头虽自底部反弹了约30%，但市盈率也仅恢复到4.5X左右，距离历史中值水平7~8X还有较大距离，建议继续持有。

图：2018年1月~2021年7月全国新建商品房销售情况 

（数据来源为Wind，华宸未来基金整理）

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