近期，房地产政策密集宽松，“930新政”后，10月份尽管因疫情、会议等因素房地产政策宽松时点低于预期，但随着10月地产销售下行，社融数据表现不佳，11月中央及各地密集出台一系列支持政策，继续支持房地产市场平稳健康发展。

【政策事件1——“三支箭”支持民企融资】

11月8日交易商协会发文支持民营企业债券融资，预计金额2,000亿元。11月9日中债增进发布文件受理意向房企申请。

政策点评：第一支箭为8月出台的信用风险缓释凭证，第二支箭为本次民营企业债券融资，第三支箭尚未出台，市场预期为股权融资相关，包括国企注资、部分开放房企权益融资等。

【政策事件2——杭州放松限贷】

11月11日，钱江晚报发布通知调整杭州市个人住房按揭贷款政策，二套房认房不认贷(已结清贷款认定为首套房，首付30%)、二套首付比例从60%降低到40%，首套住房/二套住房利率改为LPR-20bp/+40bp(即由4.25%/4.95%降低至4.15%/4.90%)。

政策点评：本次杭州大幅放松限贷为首次核心二线城市针对改善型需求的宽松政策，且政策力度巨大，一步到位。高能级城市改善型需求强于刚需，政策落地后有望扭转购房者对房价的不良预期，对杭州楼市带来较强刺激。

【政策事件3——央行、银保监会16条】

11月11日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台16条措施支持房地产市场平稳发展。包括：

融资端供给支持(6条)：稳定房地产开发贷款投放；稳定建筑企业信贷投放；支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；保持债券融资基本稳定；保持信托等资管产品融资稳定；拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

保交楼稳定信心(6条)：开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；鼓励金融机构提供配套融资支持；做好房地产项目并购金融支持；积极探索市场化支持方式；鼓励依法自主协商延期还本付息；切实保护延期贷款的个人征信权益。

信贷端需求支持(2条)：支持个人住房贷款合理需求；优化租房租赁信贷服务。

金融监管放松(2条)：延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；阶段性优化房地产项目并购融资政策。

政策点评：本次央行、银保监会政策尚未正式公告(媒体报道内部文件)，16条政策分类看，基本上以支持民营房企、出险房企，保证项目交付为主，力度也相当大。包括了支持开发贷、信托展期，鼓励开发性政策性银行出台“保交楼”借款，保护“断供”购房者权益这三个力度比较大的支持政策，对稳定购房者信心提振刚需具有较强作用。

【政策事件4——预售资金监管放松，银行加大房地产信贷投放】

11月14日，银保监会、住建部、央行联合发文，提出允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。政策细则规定，置换金额不超过竣工所需资金30%，置换后不低于竣工所需资金70%，并且置换资金优先用于项目建设、偿还到期债务等，期限与项目、债务周期匹配。对房地产的企业资质也有一定要求，要求房企必须经营稳健、财务状况良好且提供保证金、反担保等增信措施。

政策点评：预售资金监管等于部分释放了“三道红线”中货币资金的情况，但从截至今年6月末报表数据可见，部分优质房企受限资金较少，基本面受该政策直接改善不大，而民营房企受限资金可释放约10%，对其现金流或将有改善作用。

【总结】930新政突破了“因城施策”的边界，尽管力度较弱，但给予了市场正面预期，10月政策落地低于预期，“双十一”新政在供需两端均出台大量支持政策，有望提振购房者信心，标志房地产政策从调控为主，放松为辅(因城施策)，开始转向全面放松。

目前，政策端已转变为更利好民企(双因素支持：2000亿元融资、央行银保监会政策)，尽管民企销售现金流尚未恢复，但预计市场对“保交楼”信心将逐渐恢复，融资改善也能保证现金流的安全。

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