政策——尽管“房住不炒”将作为长期坚持的核心政策，房地产调控面临“沃尔克时刻”，但销售与投资带来的经济增长压力不可小觑，部分去化压力较大的城市已开始放松调控，同时按揭政策、集中供地政策等近期均有所降压，房地产政策压力正逐步见顶。最终可能表现为全国性的限购、限售政策搭配因城施策式的去库存政策。

销售——克而瑞销售数据显示，百强房企8月单月销售双位数负增长，除长三角部分一二线城市外，全国大多数城市销售均低于预期，开盘去化率不足60%。但8月末一线城市销售数据开始环比回升，按揭政策也有所放松，尽管在经济放缓，出口降温，预期减弱下楼市难见往年“金九银十”，但视乎政策松紧有望一定程度上边际改善销售情况。

拿地——22城中19城（除去已拍卖完成的厦门、长春、无锡3城）已将第二批集中供地延期至9月并修改条款，降溢价率，禁用马甲，删竞自持，改竞品质4个“补丁”成为第二轮集中供地大趋势，且供地面积有所上升。第一轮企业非理性恶性竞争行为有望得到遏制，有望通过稳地价，实现终止房价上涨预期，高参拍率与出让金，房企获得合理利润，购房品质上升等多重政策调控正面效果。

房企——房企在“三道红线”、此前招拍挂竞自持，销售限价等政策下，中报盈利能力普遍下降，随着近期销售下行，负债压力增大。但在部分房企在19~21年以来楼市下行，溢价率上升中控制了拿地节奏，结算利润率见底，未来潜在盈利能力增强，同时加强下半年开工为明年销售复苏可能性备货，目前行业仍处于较低估值水平，随着第二批集中供地完成以及销售增速见底等潜在利好，估值有望进一步修复。

图：2020年1月~2021年9月30大中城市新建商品房销售面积累计同比

（数据来源为Wind，各地房管局，华宸未来基金整理）

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