政策——恒大风险事件逐步出清，边际维稳政策陆续加码，推动房企融资以及按揭加速释放，行业资金链压力有望得到缓解，政策利好开始从利好国企向利好民企方向迁移。但当前政策尚未形成合力，部分城市销售端放松政策仍被打回，销售也未见起色。

销售——11月整体销售弱于10月，虽然政策环境明显好转，11月末销售小幅回暖，但从政策到销售自上而下的传递仍需一段时间。四季度房企积极加大推盘，但购房者情绪仍较低迷，一线城市新盘冷热不均，二三线城市持续低迷。二手房价格疲软，新房以价换量空间减少。国资背景房企与民营房企销售大幅拉开差距，市场马太效应剧烈。按揭放松带来的销售支持预计要到2022年3-4月“小阳春”才能集中体现。

拿地——虽然核心城市政府在第三次集中供地中地价、条款继续让利，但第二轮集中供地中的高流拍率、低溢价率、央国企参与多等现象在第三次集中供地持续，且流拍率创新高、溢价率创新低，情况较第三次集中供地更弱。近期核心城市优质地块推出以及房企融资环境边际宽松下，土地市场小幅回暖，溢价率有所回升，流拍率显著降低，房企参与意愿加强。

房企——近期行业利好频繁，但市场对政策利好反应钝化，龙头房企进入滞涨阶段。前期部分基本面良好，但因市场非理性担忧导致估值与央企差异巨大的民营房企在流动性宽松政策下出现估值修复。板块从8月反弹至今已经累计相当涨幅，但只要销售修复，行业基本面得到实质改善，目前估值仍处于历史中位数水平以下，维持买入评级。

上周30大中城市新房销售面积累计同比+5.2%(同比19年+0.3%，当周环比+0.4%)。其中，一线/二线/三线城市同比20年+16.1%/+14.6%/-14.5%，同比19年+27.0%/+2.1%/-17.4%，当周环比-2.8%/+16.2%/-29.2%。

新房库存方面，10大城市整体库存8393万平(环比+0.3%)。其中，一线城市3020万平(环比+0.5%)，二线城市5373万平(环比+0.3%)。一线城市去化周期22.0个月(环比+17.1%)，二线城市去化周期17.1月(环比-29.8%)。11月最后一周销售基本与上周持平，重点城市新房销售景气度持续保持在较低水平。龙头房企推盘回款意愿强烈继续带动库存小幅上升，一线城市销售开始趋弱，二线城市去化周期回落，本周销售情况反超一线城市。

图：100大中城市土地成交面积累计同比

图：100大中城市土地成交溢价率

（数据来源为各地房管局，华宸未来基金整理）

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