行业观察(房地产):房住不炒,量价平稳,业绩确定,龙头受益
来源:2019-07-30,华宸未来基金
从政策面看,目前房地产行业贯彻了自2017年以来中央“房子是用来住的,不是用来炒的”之政策基调,在坚持全面调控的基础上,根据不同城市的实际情况,落实主体责任,实行因城施策。201812月住建部全国工作会议提出了“稳房价稳地价稳预期”的2019年工作目标,着力建立和完善房地产行业平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产风险。今年4月份中央政治局会议强调“房住不炒”以来,部分房价上涨较快、土地交易活跃的城市及地区相继出台调控政策,有力地稳定了市场预期。19年财政支出降低安居工程目标预算、5-6月份银保监会对房地产业融资加强监管,迅速稳定了房地产市场。展望下半年及未来,我们认为,监管政策上将持续坚持“房住不炒”,因城施策,灵活应对,落实城市主题责任,保障房地产市场平稳运行。

从基本面看,受按揭利率下行以及去年末政策边际放松影响,3-4月份房地产销售回暖,形成“地产小阳春”。一二线城市核心房地产资产在本轮周期中表现良好。5月份以来,楼市销售淡季叠加热点城市调控收紧,热点城市销售温和下行。受益于城市化扩围以及人口资源集聚,中西部二线城市销售量价齐升,楼市表现良好;三四线城市由于安居工程支出目标下降,市场逐渐降温。土地出让方面,受益于融资成本下降以及去库存尾声,上半年房企积极补充土储,围绕热点城市圈布局,一二线城市成交活跃,成交溢价率较18年有所修复。展望下半年及未来,我们认为,下半年全国楼市将呈现销售分化,量价稳定的特征。随着城市化进展推进及产业集聚效应,一二线城市核心房地产资产具有升值空间已成为市场共识,热点城市价格稳定,需求强劲将推动销售稳中有升;在稳健的货币政策与较积极的财政政策支撑下,城市圈层化将惠及部分都市圈内的强三四线城市,因此三四线城市楼市销售将在下半年或明年企稳。

展望今明两年的房地产板块走势,受益于前期销售较佳及市场集中度提高,龙头房企期房销售增速快于行业增速,并将于年末节点陆续竣工交房。因此,龙头房企的业绩增速与确定性均强于行业平均水平。同时,融资监管下,市场融资集中度提高,龙头房企的资金相对更为充沛,经营安全边际更高。加之以热点城市核心区域土储价值修复、消费者居住质量要求日益提高,综上所述,当前龙头房地产上市公司是兼顾防御性与进攻性的优质标的。目前龙头房企估值处于历史较低水平,随着“房住不炒”基调以及城市化进程推进,房地产标杆企业的内在价值将逐渐提高,有望迎来业绩兑现与估值修复的行情。
 
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