政策——央行货币政策委员会继续提及维护购房者合理需求与合法权益，新增“促进房地产市场健康发展和良性循环”提法，预计按揭适度宽松的政策将持续，并且将逐步延伸到房企融资端以防范流动性风险。同时“三道红线”对承债式并购放松，政策环境继续缓慢回暖。

销售——12月销售小幅翘尾，但百强销售全年累计仍负增长，高基数下龙头房企单月销售均同比大幅下滑，购房者信心不足下销售进一步往龙头国企集中。政策利好幅度有限叠加库存高企，市场对2022年3-4月销售不甚乐观，经济下行压力下三四线城市返乡置业需求也不会由较好表现。预计房地产销售回暖需要到2022年下半年。

拿地——受益于地方政府让利政策，第三轮集中供地各地陆续下调封顶溢价率与出让底价、适当放宽竞拍条件，推出地块质量提升，供给增多，12月土地市场小幅回暖，除央企、国企保持拿地势头外，近期融资政策利好也促使民企开始逐步参与竞拍，成交量与成交溢价率回升，供地政策持续好转下土地市场向好势头有望延续。

房企——近期政策回暖势头持续，龙头房企拿地信心逐步恢复，土地参拍意愿增强。12月销售环比11月有所提升，翘尾明显，但从库存与去化看，2022年Q1销售不乐观，叠加地产债偿债高峰+销售向龙头国资集中，民企流动性危机风险仍继续存在，继续推荐国资背景的龙头房企。

上周30大中城市新房销售面积累计同比-15.3%(同比19年-31.5%，当周环比-31.3%)。其中，一线/二线/三线城市同比21年+1.3%/+8.8%/-57.1%，同比19年+11.3%/-24.5%/-64.7%，当周环比-25.9%/-26.3%/-48.6%。

新房库存方面，10大城市整体库存8537万平(环比-1.7%)。其中，一线城市3021万平(环比-4.6%)，二线城市5516万平(环比-0.1%)。一线城市去化周期7.5个月(环比-17.1%)，二线城市去化周期11.8月(环比-18.5%)。2022年第一周高基数效应下大中城市销售下滑，样本三四线城市第一周销售面积仅40万平米左右，不到19-20年的一半，市场持续疲软，购房者观望情绪浓厚。由于20年集中供地影响，领取预售证项目减少，杭州等核心城市推盘不足带动库存被动下降较快。

图：30大中城市新建商品房销售面积累计同比

图：十大城市库存情况

（数据来源为各地房管局， Wind，华宸未来基金整理）

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