政策——统计局新闻发布会答记者问显示，监管当局对于近期调控导致的一二手房成交下行，价格下跌，部分高杠杆房企债务风险暴露等具有较高的容忍度，将持续保持“房住不炒”政策基调 。但二三线城市土地出让遇冷，楼市销售下行，地方财政压力加大，部分三四线城市已经开始颁布“限跌令”。虽然目前竣工数据支撑下投资较为坚挺，经济下行环境下政策定力可持续性存疑，维持政策见顶，Q4或明年Q1逐步边际放松的判断。

销售——统计局数据显示8月份全国新房、二手房销售下滑幅度加大确认楼市进入下行周期，高能级城市热度仍存，但在集中供地干扰下新房供应不足；二手房在限贷及高利率条件下需求大幅萎缩。而低能级城市新房销售下行，房企负债压力下打折回款意愿较强，全国市场呈现量价齐跌特征，销售与施工下行幅度仅次于14年楼市低谷。

拿地——第二轮集中供地陆续开拍，呈现出流拍率高，溢价率低，参与度差等特征，“三道红线”加上拿销比不得高于40%等严厉监管措施下，房企拿地意愿与实力均大幅下降，市场热度远逊于第一轮。但资金实力雄厚，资金成本低廉的国企、央企反而开始“捡漏”，在土地市场上有一定收获，将成为本轮周期利润率见底的首批受益者。

房企——近期高杠杆房企债务危机、险资被动减持股份等影响市场情绪，同时投资数据下行力度较弱以及调控政策表述态度坚决等也使市场难以判断行业复苏节奏，板块股价有一定调整。但从销售、拿地、施工、政策等综合分析，行业下行趋势确立，政策进一步加压概率较小，龙头房企拿地及结算利润率见底已成定局，市场噪声不影响行业触底，长期价值修复带动估值修复的大逻辑，继续维持买入评级。

图：30大中城市新建商品房销售面积累计同比

图：十大城市库存情况

（数据来源为Wind，各地房管局，华宸未来基金整理）

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