政策——中央经济工作会议维持“房住不炒”政策基调，近期各地继续频繁出台各类调控政策压制市场热度。未来，房地产税试点城市扩围也在研究推行，短期看政策压力难有明显改善。

销售——新房交易在调控下增速逐步下滑，但在疫情后及较为宽松的货币政策下仍保持韧性，预计全年增速相较19年增长约20%。

拿地——前期集中供地城市地块少、质量高、且时间点靠前引发哄抢效应，溢价率大幅上升，除地方性房企及国企外，龙头房企拿地谨慎；近期随着供地地块增多，溢价率已大幅下降，成交地块净利润率回升到6%~8%，龙头房企也开始逐步参与拿地。但整体看前期预期的集中供地降低地价、提升集中度逻辑均未兑现。集中供地一城一策且频繁根据中央调控需要进行调整，目前较难预计后续成交情况。

房企——在行业下行下前期杠杆率较高的房企均面临债务风险，今年拿地较少的中型房企也面临一定压力。大型房企开始发展物业、商业子版块业务，中小房企寻找跨行业转型机会如医美等，今年以来股价表现优异。目前大型龙头房企估值均处于历史低位，结算毛利率下行趋势持续，但销售情况良好，财务状况稳健，未来有望实现估值修复，但时点较难判断。

图：30大中城市新建商品房销售面积累计同比

图：十大城市库存情况

资料来源：各地房管局， Wind（华宸未来基金整理）

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